為規范我縣物業管理行為，建立健全物業管理長效機制，全面提升物業管理水平，營造城鎮居民良好的生活工作環境，促進社會和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》《河南省物業管理條例》（以下簡稱《條例》），結合我縣實際，制定本實施意見。

一、總體要求

將物業管理納入我縣城鄉建設和社會治理體系，按照“重心下移，屬地管理、權責統一、部門聯動”的指導原則，建立物業管理綜合協調機制。物業管理工作由鄉（鎮）人民政府負責落實，行政主管部門指導監督，縣政府相關職能部門密切配合。充分發揮基層組織在物業管理工作中的綜合協調作用，共同推進物業管理工作健康有序開展。

堅持以人為本，推行社區居民通過成立“業委會”等多形式的自我管理為主、物業服務企業市場競爭與屬地政府部門監管相結合的管理模式；積極倡導環保、節能、智能（互聯網理念）的物業管理理念，不斷提高城鎮居民對物業管理服務的滿意度和認可度。利用兩年時間實現城鎮居住社區業主委員會或者其它業主自治組織全覆蓋，2019年底前完成30%的城鎮居民社區成立業主委員會或者其他自治組織，2020年底前全縣居民小區實現多形式管理組織100%覆蓋。

二、明確職責

（一）突出鄉（鎮）責任主體

各鄉（鎮）人民政府是本轄區物業管理工作的責任主體，要成立專門物業辦公室，安排專職人員，具體負責開展本轄區物業管理工作。

各鄉（鎮）人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由鄉（鎮）人民政府召集，各職能部門（供水、供電、供暖、燃氣、網絡等經營性服務單位）和物業企業以及專業經營單位參加。聯席會議主要負責協調解決本轄區內物業管理中的重要問題以及相關糾紛。未能及時召集聯席會議處理相關問題的，由物業所在地鄉（鎮）人民政府負責處理。

（二）加強行業監督管理和指導

縣住建局為物業行業行政主管部門，負責全縣物業工作的監督管理指導，要積極宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、政策，監督建設單位前期物業服務企業招標選聘、公共設備設施和相關管理資料的交接查驗；建立服務管理平臺，對物業服務企業進行信用管理，定期組織物業服務企業員工進行培訓，提升物業服務水平。

（三）加強部門協作

縣政府成立洛寧縣物業管理領導小組，各有關職能部門按照各自行政職能以及服務范圍加強協作，為全縣物業管理提供有力保障。

縣住建局負責建設工程竣工驗收備案，監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，負責監督檢查房屋裝飾裝修行為、房屋專項維修資金合規收繳和使用。

縣自然資源局負責物業管理用房、老舊小區功能升級改造等規劃編制審核，對未經規劃部門審批擅自改、擴建和增建房屋、改變住宅外立面、修建建筑物、構筑物及其它設施等違法行為的認定和查處。

縣綜合執法局負責查處違法建筑、毀壞綠地、擅自利用物業共用部位共用設施設備進行經營等行為。

縣市場監督管理局負責監督檢查無照經營行為，電梯等特種設備安全和計量監管。

縣發改委負責監督檢查價格公示、違規收費行為。

縣公安局負責監督檢查治安、消防、技防、保安服務等行為，禁止在物業管理區域內飼養烈性犬、大型犬及違反規定飼養動物、干擾他人正常生活等行為。

縣財政局、審計局負責對物業管理行政主管部門專項維修資金使用和管理情況的監督檢查。

縣環保局負責監督檢查污染環境行為。

縣發改委、住建局、自然資源局、公安局、環保局、綜合執法局、市場監督管理局、人防辦等有關部門，應建立違法行為投訴登記制度，在物業管理區城內顯著位置公布聯系單位、舉報電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。 

三、成立自治組織

（一）社區居民對自己擁有的物業享有所有權，物業所有權人為業主。對于條件許可的社區，所在地鄉（鎮）政府要積極引導、督促組織成立業主委員會或者其他自治組織，對物業進行有效的自主管理，對管理活動進行決策、監督。

（二）所在地鄉（鎮）人民政府應當牽頭成立首次業主大會籌備組?；I備組由鄉（鎮）人民政府、社區居委會、業主代表以及建設單位代表組成，籌備組組長由鄉（鎮）人民政府代表擔任，縣住建局物業管理部門應該進行必要指導。

業主大會和業主委員會以及其他形式的業主自治組織應當在所在地鄉（鎮）人民政府備案。

（三）業主大會在選聘物業管理服務企業時優先采取招投標方式，聘用的物業服務企業以及物業服務合同要在鄉（鎮）人民政府備案。成立自治組織實行自行管理的，應當主動接受鄉（鎮）人民政府、社區居委會的指導監督，并在鄉（鎮）人民政府備案。

物業服務從業人員、鄉（鎮）政府、社區居委會優先從低保家庭、零就業家庭以及農村貧困人口中推薦選聘。

（四）機關、企事業單位家屬樓（區），由所在地鄉（鎮）人民政府牽頭，原建設單位配合，成立業主自治組織，并在鄉（鎮）人民政府備案。

（五）產權屬多人共有的商業綜合體聘用的物業服務企業，應當在鄉（鎮）人民政府和物業行政主管部門備案。

四、創建衛生、文明、園林化社區

創建衛生、文明、園林化城市是我縣城市發展的基本理念，各居民小區物業管理應當按照全縣相關規范標準，創建衛生、文明、園林化社區。

（一）居民社區內道路應當暢通整潔，無垃圾堆積，窨井蓋完好無缺；小區內無破墻開店現象，無亂設攤點、私搭亂建、亂張貼、亂涂寫、亂晾曬、亂堆放現象；建筑外觀整潔，定期維修、粉刷、清洗；無亂張貼、破損廣告。

（二）建立垃圾分類收集制度，垃圾桶消毒處理、密閉、外觀整潔美觀，垃圾箱周圍整潔，無散落、存留垃圾污水。

（三）設置合理的交通標志標線，車輛停放規范有序、無占用道路現象；社區文體器材要建立維護制度，實現無死角技防安保。

（四）保持綠地清潔，草坪和灌木林內不留雜物、不缺水、不死苗；不得擅自踐踏、占用、損壞綠地；不得用樹木晾曬衣物、被褥等；行人和車輛不得跨越和通過有警告牌的綠化帶，不得損壞綠籬柵欄；不得在樹木上及綠化帶內設置商業廣告牌和其它招牌。

（五）小區內明顯位置要設立管理信息公示欄、居民公約，要安裝弘揚社會主義核心價值觀宣傳版面、設立張貼 “掃黑除惡”“反對封建迷信”宣傳標語和宣傳專欄。

（六）建立居民社區黨組織。

五、責任追究

對以下行為縣紀檢監察部門將嚴格責任追究，構成犯罪的依法追究刑事責任：

（一）發現違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的，應當移交不及時移交的；

（二）未按照本實施意見規定履行監督、檢查、指導職責的；

（三）未按照本實施意見規定召集或者參加物業管理聯席會議的；

（四）未按照本實施意見規定籌備、指導、組織召開業主大會選舉業主委員會或者成立其他自治組織的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付房屋專項維修資金的；

（六）在創建衛生、文明、園林化社區活動中對全縣統一布置的任務消極對抗、推諉扯皮的；

（七）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權行為。

 相關鏈接：解讀《洛寧縣人民政府關于進一步加強物業規范化管理工作的實施意見》

2019年6月27日